为此建议：

一、构建“居民主导、多方协同”自主更新机制。一是推广居民自组织模式。借鉴晋江“阳光里”更新实践经验，推动业主实现从“要我改”到“我要改”转变。在列东、列西等片区试点成立自主更新委员会，由居民推选代表负责前期策划、规划优化、方案协商、资金筹集及工程监督，住建部门提供政策咨询与技术指导。简化居民议事流程，明确90%以上业主同意即可启动更新的表决规则，对少数异议业主，探索建立“政府调解+司法裁决”机制。二是坚持更新不增容。秉持集体让利个人理念，推行“降大户、保小户”的“微减容”改造，新增面积优先用于补充公共服务设施。针对历史遗留产权问题，探索“带押过户”“产权不变、面积置换”等灵活确权方式，推动“三无”房产变“三有”，简化不动产登记流程。三是鼓励建设集合式住宅。转变居民“单家独户”思维，树立“联合共建”理念，大力发展集合式住宅。通过向空中拓展空间，结余用地优先建设公共配套设施，提升社区综合品质。

二、创新“资金共担、空间增值”可持续路径。一是搭建多元资金池。以不增加地方财政负担为前提，精准测算更新资金，实行不低于成本价收取补差款的安置方式；允许提取住房公积金、申请低息“更新贷”；对低收入及特殊困难家庭给予专项补贴。鼓励社会资本以“建设+运营”模式参与，通过赋予新增商业配套一定年限经营权，以停车费、便民服务收益回收成本。二是探索空间增值平衡机制。在符合规划前提下，允许试点项目通过开发地下空间（如立体停车场）、改造闲置用房（如社区养老服务中心）产生收益，反哺改造成本。对主动退让用地建设公共设施的主体，给予一定补助。

三、强化“片区统筹、长效运维”保障体系。一是编制片区统筹规划。结合“十五五”国土空间、市政交通、防洪排涝等规划，编制市区更新总体规划，统筹住宅、办公、商业再开发与管网改造，实现试点片区“一图统管”。出台《三明市“城市更新+”实施办法》《三明市老旧住房自主更新实施细则》及技术指南。整合发改、自然资源、住建等部门职能，压缩审批时限，优化审批服务。二是提升执行保障能力。建立“社区规划师”制度，聘请专业团队驻点指导业主编制更新方案；开展居民议事协商培训，强化自组织管理能力。更新后小区推行“物业服务+社区治理”一体化模式，选取区位优越、人口密集、住房老旧、居民改造意愿强烈的片区开展试点，系统整合土地与房屋资源，打造老旧住房更新“三明样板”。